Huurprijs vaste huurders

Regelmatig zitten kulturhus-initiatiefgroepen en bestuurders van bestaande kulturhusen met vragen over huurprijzen. Voorbeelden van vragen waarmee men worstelt zijn: Wat is een gangbare prijs voor een vaste huurder? Welke regelingen worden in andere gemeenten gebruikt? Wat kunnen we per uur rekenen voor een vergaderzaal?
Om een en ander te kunnen verduidelijken is er contact opgenomen met de beheerders van een tiental kulturhusen in Overijssel,Gelderland en Utrecht.

Prijs per m2
De huurprijzen voor vaste huurders worden vrijwel zonder uitzondering per m2 en exclusief servicekosten berekend.
Hieronder een kort overzicht van de huurprijzen die binnen verschillende kulturhusen gerekend worden. Er is onderscheidt gemaakt tussen een commercieel en een maatschappelijk tarief.

Commerciële partij Maatsch. partij
Min. Max. Gemiddeld Min. Max. Gemiddeld
125 180 140 15 180 80

Tabel 1. Kale huurprijzen in euro’s per m2

Creatief omgaan met huurprijzen; commercieel en maatschappelijk tarief en andere regelingen
Een kulturhus of MFA zorgt ervoor dat verschillende voorzieningen onder één dak bereikbaar zijn voor het publiek. Voor maatschappelijke partijen betekent de overgang van een bestaand pand naar een kulturhus (nieuwbouw) in de praktijk een stijging van de huurkosten. Voor commerciële partijen geld dit vaak ook, maar zij maken de keuze om participant te worden in een kulturhus op grond van de aanname dat de nieuwe locatie hen winst oplevert. Voor maatschappelijke partijen kan de verhuizing naar een nieuwe locatie ook voor een omzetstijging zorgen.

Om deze partijen toch binnen een kulturhus te kunnen huisvesten worden er in de praktijk verschillende constructies gebruikt. Een maatschappelijke partij kan de huurstijging bijvoorbeeld zelf opvangen door verkoop van de oude huisvesting. Ook kan het zo zijn dat de huurstijging terugverdient wordt door lagere kosten voor facilitaire dienstverlening en programmering. Een andere optie is om binnen een kulturhus met één tarief voor commerciële partijen en één voor maatschappelijke partijen te rekenen. Het verschil tussen de werkelijke kosten en de maatschappelijke huurprijs wordt dan gesubsidieerd door de gemeente.

Dekken de huurpenningen de werkelijke kosten van het gebouw?
Voor wat betreft het sluitend krijgen van de begroting is het algemene beeld als volgt. De eerste jaren, waarin een kulturhus opgestart wordt, is het van groot belang dat de gemeente nauw betrokken is en ook financieel bijspringt om de in het kulturhus gevestigde voorzieningen mogelijk te maken.

Dit beeld komt terug in de gevonden praktijksituaties van bestaande kulturhusen. Er is een aantal plaatsen waar men quitte draait, maar altijd worden de stichting als geheel of een deel van de partijen gesubsidieerd door de gemeente. Een groot deel van de bevraagde kulturhus-managers geeft dan ook aan dat A; de werkelijke kosten van het gebouw niet gedekt zijn en er een (structurele) subsidie vanuit de gemeente is, of B; de werkelijke kosten van het gebouw niet gedekt zijn en hij/zij aan het eind van het jaar bij de gemeente langs moet om het tekort ‘aangevuld’ te krijgen.

Ook is het zo dat in veel gemeenten afspraken zijn gemaakt. Een kulturhus moet bijvoorbeeld binnen een bepaalde periode (bijvoorbeeld 5 jaar) zonder subsidie draaien.
Het is als betrokken partij belangrijk om in te zien en er bewust van te zijn dat de lagere huurprijs voor maatschappelijke partijen in een kulturhus het financieel inspringen van de gemeente noodzakelijk maakt. Uit de steekproef die is gedaan blijkt daarnaast een ander punt. Een afspraak, tussen gemeente en stichting, om binnen 5 jaar zonder subsidie van de gemeente quitte te draaien leidt tot een verhoging van de huurprijs voor maatschappelijke partijen binnen of na deze 5 jaar.
Punt van aandacht is dat huurpenningen niet de enige vorm van inkomsten (hoeven te) zijn voor een kulturhus. Ook bijvoorbeeld verkoop van kaartjes voor een voorstelling of een horecafunctie kunnen inkomsten generen.

Doorberekening van gedeelde ruimtes en van servicekosten
Voor wat betreft de doorberekening van een gezamenlijke, multifunctionele ruimte zoals een centrale hal zijn een tweetal regelingen aangetroffen. Ten eerste wordt er binnen een aantal kulturhusen een vast bedrag per participant gerekend voor het gebruik van een centrale multifunctionele ruimte. Daarnaast zijn er ook regelingen gevonden waarbij de kosten van gedeelde ruimten naar gebruik worden verdeeld. Als een bibliotheek of VVV bijvoorbeeld een balie of een permanent schap in de hal heeft staan dan betaalt zij daarvoor een ander bedrag dan een fysiotherapeut die een eigen wachtkamer heeft en verder geen gebruik maakt van de centrale hal. Een dergelijke constructie, waarbij multifunctionele ruimtes niet optimaal gebruikt worden is wel een gemiste kans is.

De servicekosten, zoals de kosten voor schoonmaak of energie zijn veelal niet doorberekent in de huurprijzen zoals weergegeven in tabel 1. De servicekosten worden meestal als totaalbedrag doorberekend aan een partij en worden vaak niet weergegeven in m2. Daarom is het lastig om hier een overzicht van te geven, maar deze zullen gemiddeld rond de € 25,- euro per m2 liggen.